Divorce et maison commune : garder, vendre ou racheter la part de l'autre

Lors d’un divorce, maison commune et crédit en cours suivent l’un de trois scénarios. Garder le bien revient à racheter la part de l’autre par une soulte, souvent financée par un nouveau prêt. Vendre suppose de solder le crédit, puis de partager le prix. Donner sa part évite la soulte, mais relève de la fiscalité des donations.

Régime matrimonial, titre de propriété, prêt : le point de départ

Trois papiers disent à qui appartient la maison et qui doit encore la banque : le contrat de mariage, ou son absence, l’acte d’acquisition et l’offre de prêt.

• Sans contrat, la communauté légale s’applique : la maison commune achetée pendant le mariage est un acquêt (article 1401 du Code civil), partagé par moitié une fois les comptes faits (article 1475).
• La maison possédée avant le mariage, ou reçue par succession ou donation, reste propre (article 1405), une récompense pouvant être due à la communauté.
• En séparation de biens, la maison achetée à deux est indivise selon l’acte ; faute de preuve, chacun en détient la moitié (article 1538).

Pacsés et concubins acquéreurs à deux sont, eux, en indivision.

Reste le prêt. La clause de solidarité oblige chaque emprunteur à toute la dette (article 1313), et la banque n’est pas liée par la convention de divorce, puisqu’un contrat n’oblige que ceux qui l’ont signé (article 1199). Pendant le mariage, aucun époux ne peut non plus vendre seul le logement de la famille (article 215).

Divorce, maison et procédure : chaque décision à sa date

La voie de divorce choisie fixe le moment où la maison change de main.

Consentement mutuel : le partage notarié avant la signature

Chaque époux a son avocat et la convention règle tous les effets du divorce (article 229-1). Elle contient l’état liquidatif du régime matrimonial, passé devant notaire dès qu’une maison est en jeu (article 229-3, 5°) : rachat, vente ou maintien en indivision sont donc tranchés avant la signature. Un délai de réflexion de quinze jours précède celle-ci (article 229-4).

Divorce judiciaire : le provisoire, puis le définitif

La demande comporte, sous peine d’irrecevabilité, une proposition de règlement des intérêts patrimoniaux (article 252). Lors de l’audience sur les mesures provisoires, le juge peut attribuer la jouissance du logement, désigner qui règle provisoirement les dettes ou nommer un notaire chargé d’un projet de liquidation (article 255). Entre époux, le divorce produit ses effets sur les biens dès la demande, ou dès la fin de la cohabitation si le juge l’accepte (article 262-1). À défaut d’accord, le juge statue sur l’attribution préférentielle ou le maintien en indivision (article 267), et le partage peut se poursuivre après le jugement.

Entre la proposition exigée dès la demande, l’audience sur le logement et l’acte de partage à signer, un avocat spécialisé dans les divorces veille à ce qu’une mesure provisoire sur la maison ou le crédit ne fige pas le partage final, et négocie le scénario retenu avant qu’il ne s’impose par défaut. Le cabinet Maxey, dont les avocats sont aussi médiateurs, présente sur cette page les voies de divorce amiable et judiciaire et le partage des biens, en cherchant d’abord l’accord des époux sur le sort de la maison. La médiation reste une voie à essayer, sans certitude d’aboutir : la défense des intérêts de chacun prend le relais quand l’accord ne vient pas.

La médiation familiale peut d’ailleurs porter sur la liquidation du régime matrimonial, rappelle service-public.fr ; le juge peut la proposer, hors violences alléguées (article 255, 1°).

Garder la maison : soulte, prêt et frais du rachat

Celui qui garde le bien verse à l’autre une soulte, la somme qui rééquilibre le partage. Le calcul part de la valeur de la maison, diminuée du capital restant dû ; en communauté, chacun a droit à la moitié de cette valeur nette, corrigée des récompenses. Service-public.fr précise que la soulte n’est pas obligatoire si l’époux qui part reçoit d’autres biens en compensation.

Reprendre le crédit ou emprunter à nouveau

Deux montages libèrent l’époux qui part : la reprise du prêt par celui qui reste, avec un avenant de désolidarisation, ou un nouveau crédit qui solde l’ancien et finance la soulte, le rachat de soulte. La banque étudie alors un dossier à un seul revenu, où apport, durée et endettement pèsent comme pour un premier achat : le guide des stratégies de crédit immobilier détaille ces leviers.

Ce que coûte le rachat

Le partage consécutif à un divorce supporte un droit de partage de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 (article 746 du Code général des impôts), calculé sur la valeur nette de l’actif partagé et non sur la seule soulte (article 748). S’y ajoutent les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur des biens partagés selon service-public.fr, et les frais du nouveau prêt éventuel. L’acte de partage dit qui les supporte. Côté impôt sur le revenu, l’époux qui reçoit la soulte ne réalise pas de plus-value imposable, ces partages étant exclus (article 150 U, IV).

Vendre et partager le prix, avant ou après le jugement

La vente s’impose souvent quand aucun des deux ne peut porter seul le prêt. Elle se signe à deux, pendant la procédure ou après le divorce ; le crédit est en général soldé sur le prix, puis le reste se répartit selon les droits de chacun, récompenses comprises.

Plus-value : l’exonération de la résidence principale

La vente de la résidence principale échappe à l’impôt sur la plus-value si le logement l’est encore au jour de la cession (article 150 U, II, 1°, du Code général des impôts). En cas de divorce, service-public.fr rappelle que l’un des ex-conjoints doit l’avoir occupé jusqu’à sa mise en vente. Un mas de vacances relève, lui, du régime général des plus-values.

Un désaccord sur le prix de présentation bloque tout : tranchez-le avant la mise en marché, puis suivez les étapes de la vente d’une maison de caractère.

Céder sa part sans contrepartie : la donation dans le divorce

Un époux peut aussi choisir de donner sa part de maison à son conjoint, souvent pour que les enfants gardent leur cadre de vie. C’est une libéralité, distincte du partage, passée par acte notarié (article 931 du Code civil).

La fiscalité dépend du moment. Tant que le mariage dure, la donation entre époux profite d’un abattement spécifique puis d’un barème progressif, selon service-public.fr. Une fois le divorce acquis, plus aucun lien d’alliance ne subsiste : la même donation relève du taux entre personnes non parentes, fixé à 60 % par la même source.

Deux précautions. La donation de biens présents qui prend effet pendant le mariage survit au divorce (article 265). Et elle ne libère pas du prêt : sans accord de la banque, le donateur reste emprunteur d’une maison qui ne lui appartient plus.

Autre voie, quand la rupture crée une disparité de niveau de vie : l’attribution d’un bien en propriété au titre de la prestation compensatoire (article 274, 2°), une forme que service-public.fr dit rare.

Comment se calcule la part de chacun

Les biens se partagent à leur valeur à la date de la jouissance divise, fixée au plus près du partage, charges déduites (article 829 du Code civil). Une estimation ancienne vieillit donc vite.

Avis de valeur d’agent immobilier, estimation notariale ou expert : les époux choisissent, et le juge peut désigner un professionnel qualifié pour un inventaire estimatif (article 255, 9°). Pour une maison de village ou un mas des Alpilles, les comparables manquent souvent ; la méthode pour estimer la valeur d’un bien de charme aide à défendre un chiffre argumenté.

Récompenses, créances et occupation

La valeur ne fixe pas seule la part de chacun :

• un héritage investi dans la maison commune ouvre droit à récompense pour l’époux concerné (article 1433) ;
• l’argent du couple a remboursé le prêt d’une maison propre à l’un : cet époux doit récompense (article 1437) ;
• quand la somme a servi à acquérir ou améliorer la maison, la récompense suit au moins le profit subsistant, donc sa valeur actuelle (article 1469) ;
• en séparation de biens, la quote-part de l’acte fait foi, mais celui qui a financé davantage peut faire valoir une créance ;
• l’occupation par un seul époux reste gratuite jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire (article 262-1), puis une indemnité d’occupation peut être due (article 815-9).

Prochaine étape : réunissez l’acte d’achat, le contrat de mariage, le tableau d’amortissement et les justificatifs d’apports, puis faites estimer la maison. Les trois scénarios deviennent alors chiffrables.

Maison commune et divorce : questions fréquentes

Qui paie le crédit immobilier pendant la procédure ?

Face à la banque, rien ne change : les co-emprunteurs solidaires restent tenus chacun de toute la dette tant qu’elle n’a libéré personne. Entre époux, le juge peut désigner, au titre des mesures provisoires, celui qui règle provisoirement tout ou partie des dettes (article 255 du Code civil). Les échéances avancées par l’un pour les deux se retrouvent ensuite dans les comptes de liquidation.

Un époux peut-il rester dans la maison pendant le divorce ?

Oui, si les époux s’accordent ou si le juge le décide lors des mesures provisoires : il attribue alors la jouissance du logement à l’un d’eux et précise si elle est gratuite. Selon service-public.fr, il tient compte des intérêts sociaux et familiaux, et le parent qui a la garde des enfants obtient en pratique l’usage du logement. Ces mesures valent jusqu’à ce que le jugement de divorce devienne définitif.

Que se passe-t-il si l’un des époux refuse de vendre ?

Pendant le mariage, le logement de la famille ne se vend pas sans l’accord des deux époux, sauf autorisation du juge. Après le divorce, personne n’est tenu de rester propriétaire avec son ex-conjoint : l’un peut demander un partage judiciaire au juge aux affaires familiales, avec un avocat. Le tribunal peut confier les opérations à un notaire, voire ordonner la vente aux enchères d’une maison difficile à partager ou à attribuer (article 1377 du Code de procédure civile).

La soulte se paie-t-elle forcément comptant ?

Pas forcément. Sauf accord amiable, la soulte est payable comptant (article 832-4 du Code civil), et après un divorce, il peut toujours être décidé que la totalité le sera (article 1476). Un paiement différé reste possible s’il figure dans l’acte de partage : si la valeur de la maison varie ensuite de plus du quart sous l’effet de la conjoncture, le solde dû suit cette variation, sauf clause contraire (article 828).